Дональд должен был публично принять вызов и не давать спуска тем, кто пытался его критиковать. Главным в выдвигавшемся обвинении было то, что город предоставляет Трампу слишком уж выгодные условия сделки. И срок действия крупной налоговой льготы был только одним из его пунктов. Кроме того, по словам критиков, неприемлемо было устанавливать верхний предел прибыли, которой Трамп должен был делиться с городским бюджетом. Если уж максимальный уровень арендной платы увязывался с оценочной стоимостью отеля по состоянию на 1974 год, говорили они, следовало хотя бы оговорить порядок ее корректировки с учетом того, что с течением времени цены на недвижимость могут возрасти. Все это время владельцы других отелей только выискивали поводы для обвинений и брюзжания, однако ни один из них не удосужился выдвинуть альтернативное предложение о покупке «Коммодора». Несколькими месяцами ранее городские власти затребовали у Дональда копию соглашения с Penn Central об опционе на покупку отеля «Коммодор». Дональд ее представил, хотя соглашение было подписано лишь им, поскольку он еще не внес требуемых 250 тысяч долларов. Однако в суматохе никто не обратил внимания на это, и лишь два года спустя один ушлый журналист обратился в муниципалитет с просьбой показать ему оригинал соглашения. Отель «Коммодор» За две недели до третьего заседания Счетной комиссии наконец поступило первое альтернативное предложение о приобретении отеля «Коммодор». Оно исходило от некой компании, владевшей кучкой дешевых гостиниц в неблагополучных районах Нью-Йорка. Пожалуйста, говорили представители этой компании, если город сумеет получить право собственности на «Коммодор», мы готовы купить его, вложить пару миллионов долларов в модернизацию и затем отчислять в городской бюджет часть прибыли. Никаких тебе верхних границ на прибыли! Это непродуманное предложение, да еще поступившее от компании с сомнительной репутацией, способствовало тому, что решение было принято в пользу Трампа. Бедному «Коммодору» менее всего нужна была второразрядная модернизация в исполнении третьесортной компании. Однако Дональд был уверен, что решающую роль все же сыграли аргументы, подготовленные с его подачи Виктором Пальмьери и компанией Penn Central. Единственное, чего никак нельзя было допустить, — заброшенного и заколоченного огромного здания отеля «Коммодор» в самом центре Нью-Йорка. Двенадцатого мая Виктор Пальмьери объявил о решении Penn Central через шесть дней окончательно закрыть отель. Это было сделано как раз за сутки до очередного, уже четвертого, заседания Счетной комиссии, на котором должно было состояться голосование. Оппозиция немедленно окрестила это тактикой давления. Компания Penn Central еще за полгода до этого объявляла о своих планах закрыть отель к началу лета. Тем более что заполняемость отеля «Коммодор» упала за год с 46 % до рекордно низкого уровня в 33 %. Кроме того, в текущем 1976 году убытки прогнозировались в размере 4,6 миллиона долларов. На первых страницах всех нью-йоркских газет 19 мая появились репортажи о том, как «Коммодор» покидают последние постояльцы, о сотнях сотрудников, пытающихся найти новую работу, и о том ужасе, который внушает владельцам местных магазинчиков предстоящая перспектива увидеть на фасаде отеля окна, заколоченные необструганными досками. И на следующий день, 20 мая 1976 года, Счетная комиссия единогласно одобрила программу предоставления Трампу полного освобождения от уплаты налогов на недвижимость. Эта налоговая льгота давала ему возможность сэкономить десятки миллионов долларов. Так что игра стоила свеч. Через десять дней New York Times в своей передовице сумела представить эту сделку в еще более выгодном свете, приведя в ее пользу весьма весомые аргументы. «В противном случае, — писала газета, — мы могли бы получить огромное заколоченное здание отеля “Коммодор”, по уши увязшего в долгах городу. Помимо огромных налоговых потерь, это нанесло бы ощутимый урон одному из главных районов города и надолго затормозило бы его реконструкцию и развитие». Но как это ни удивительно, даже получение освобождения от налогов не смогло убедить банки дать деньги под проект. Это лишний раз доказывает, что дела у города шли из рук вон плохо. В 1974 году стоимость номера в «Коммодоре» в среднем составляла 20,8 долларов за ночь, и, если заполняемость превышала 40 %, отель находился практически на уровне безубыточности. Согласно проекту Трампа стоимость номера в полностью обновленном и перестроенном отеле планировалось повысить до 48 долларов в сутки. Они с партнером также рассчитывали, что постоянный уровень заполняемости будет не ниже 60 %. Вряд ли это были такие уж смелые прогнозы, но банки были убеждены в их излишней оптимистичности. На деле же все оказалось гораздо лучше самых смелых предположений. К тому моменту, когда в сентябре 1980 года возрожденный «Коммодор», уже названный новым именем «Гранд Хайатт», распахнул свои двери, финансовое положение Нью-Йорка настолько улучшилось, что Trump Organization смогла назначить за одноместный номер уже 115 долларов в сутки, а заполняемость отеля перевалила за 80 %. К июлю 1987 года цену повысили до 175 долларов в сутки, а постоянно занято было более 90 % всех номеров. Как вы уже поняли, Трампу в конце концов удалось получить заем, а точнее, займы у двух организаций. Одной из них была страховая компания Equitable Life Assurance Society, в дополнение к основному бизнесу владевшая крупной недвижимостью. Глава ее отделения, Equitable Real Estate, Джордж Пикок согласился вложить в проект 35 миллионов долларов, руководствуясь соображениями его полезности для города. Другим финансовым институтом, согласившимся одолжить 45 миллионов долларов, был сберегательный банк Bowery Savings Bank, поскольку его штаб-квартира находилась прямо напротив «Коммодора». Ими двигали чисто практические соображения: руководству банка не хотелось быть свидетелями постепенного упадка и гибели этого района. Благодаря решению облицевать отель с четырех сторон зеркальным стеклом можно было увидеть отражения всех тех прекрасных зданий в округе, которые раньше были не так хорошо заметны. Теперь на зеркальных стенах «Гранд Хайатт» отражались и величественное здание вокзала «Гранд Сентрал», и «Крайслер Билдинг», и многие другие великолепные здания, которыми знаменит Нью-Йорк. Другим элементом проекта, вызывающим настоящую гордость у Дональда, было оформление вестибюля отеля. В большинстве гостиниц Нью-Йорка унылые и скучные вестибюли. Дональд же хотел добиться того, чтобы вестибюль «Гранд Хайатт» поражал воображение блеском и великолепием, чтобы, побывав там, люди хотели бы вновь и вновь возвращаться туда. Для отделки полов был выбран роскошный коричневый мрамор «парадизио», несущие колонны, лестничные и балконные перила облицевали листами сияющей меди. Ресторан на первом этаже отгородили высоченными, более 5 метров, стеклянными стенами. В сентябре 1980 года состоялось официальное открытие отеля «Гранд Хайатт». Сейчас годовая валовая прибыль от его деятельности составляет более 30 миллионов долларов. Как вы помните, управлять отелем должна была компания «Хайатт», так что после его открытия роль Дональда здесь была сыграна. Однако ему принадлежит 50 % акций отеля. Вначале из-за этого даже возникали проблемы. Он часто отправлял кого-нибудь из своих сотрудников или свою жену посмотреть, как там идут дела. Естественно, это не нравилось управляющим отеля. Однажды ему позвонил главный управляющий сети отелей «Хайатт» Патрик Фоули и сказал: «Послушай, Дональд, у нас проблема. Наш главный менеджер на грани помешательства! Твоя жена приходит сюда чуть ли не каждый день и придирается ко всяким мелочам. То она, видите ли, заметила пыль в углу холла и велит швейцару, чтобы он немедленно вытер ее. То ей кажется, что у портье недостаточно отутюжена униформа, и она требует, чтобы он отдал ее отгладить. Это подрывает авторитет нашего менеджера! Правда, к сожалению, у него некоторые трудности в общении с женщинами, но скажу в его защиту, что он управляет коллективом в полторы тысячи сотрудников, и, если не соблюдать иерархию, вся организация бизнеса просто полетит к чертям». Дональд ответил Пату: «Я понимаю, о чем ты говоришь. Согласен, что это настоящая проблема, но до тех пор, пока я владею половиной доли в этом отеле, я не собираюсь ходить мимо и тешиться надеждой, что там все в полном порядке, не убедившись в этом». Тогда Патрик предложил встретиться, чтобы обсудить это дело. Дональд хотел с самого начала все расставить по своим местам, чтобы в будущем уже не было никаких взаимных обид. При этом Трамп осознавал, что Патрик — очень славный малый и прекрасный управляющий, обладающий истинно ирландскими дружелюбием и приветливостью. Куда бы он ни приехал, будь то «Хайатт Редженси» в Вашингтоне или «Хайатт» в Уэст-Палм-Бич во Флориде, он всегда помнит имена всех сотрудников. Он непременно расцелует шеф-повара, похвалит швейцара, поздоровается с каждой встретившейся ему горничной и с каждым сотрудником службы безопасности. Когда они встретились, Патрик сразу сказал: «Я вот что придумал: я заменю главного менеджера “Гранд Хайатт”. Вместо него я поставлю одного из моих лучших ребят. Он, как и твоя жена, выходец из Восточной Европы. Это парень покладистый, думаю, что они легко найдут общий язык. Так что Ивана сможет приходить сюда, когда захочет, и разговаривать с любым из служащих. И все будут довольны». Отель «Гранд Хайат» на сегодняшний день (в прошлом «Коммодор») Патрик, естественно, сдержал слово, а новый менеджер сделал одну остроумную вещь. Он начал одолевать чету Трамп вопросами по самым тривиальным поводам, сообщать о каждой новой мелочи. Например, он звонил и говорил: «Дональд, мы хотим поменять обои на 14-м этаже. Надо, чтобы ты одобрил те, что мы выбрали на замену». Или: «Мы хотели бы ввести новое меню в одном из наших ресторанов, требуется ваше одобрение». Или: «Мы подумываем о том, чтобы обратиться к другой компании по химической чистке вещей. Что вы думаете об этом?» Он приглашал Трампов на все заседания руководства и так старательно добивался мнения Дональда по любому малейшему вопросу, так старался вовлечь его в повседневные заботы управления отелем, что тот наконец не выдержал: «Ради Бога, оставь меня в покое. Делай, что хочешь, только отвяжись от меня!» Да, это была действительно смелая и остроумная выходка со стороны управляющего. Он добился своего, но не спорами и препирательствами, а дружелюбием и предупредительностью. Одной из главных причин столь прочного и долгого сотрудничества с «Хайатт», помимо того факта, что отель все время процветает, является то, что Дональд всегда испытывал глубокое уважение и любовь к А.Н. Прицкеру. Так некогда убыточный отель Commodore прошел стадию превращения в очень дорогой и успешный Grand Hyatt. Таким образом, Дональд заработал к 1979 году на одной только сделке около 500 миллионов долларов. «Трамп Тауэр» (Trump Tower) История с «Трамп Тауэр» началась еще в 1971 году, когда Дональд поселился на Манхэттене. Совершая регулярные ознакомительные пешие прогулки по району, он заметил 11-этажное здание на пересечении Пятой авеню и 57-й улицы. Самым ценным в нем было местоположение — в наиболее оживленной части Манхэттена, но кроме того, земельный участок, на котором стояло здание, был необыкновенно велик. Дональд считал, что, благодаря такому сочетанию, это самый ценный кусок недвижимости в Нью-Йорке. Именно здесь, в самом лучшем, самом престижном районе города, можно было бы построить по-настоящему грандиозное сооружение. В здании находился магазин под названием «Бонвит Теллер», он принадлежал компании Genesco, основанной в конце 1950-х годов джентльменом по имени У. Максей Джармен, который сумел превратить ее в преуспевающий конгломерат фирм. Максей начинал свой бизнес с одной компании по пошиву обуви. Вскоре он стал скупать другие обувные компании, затем распространил свой бизнес на розничную торговлю, постепенно приобретая магазины «Тиффани», «Генри Бендел» и «Бонвит Теллер». Позже, в середине 1970-х гг., в компании разгорелась нешуточная борьба между Максеем и его сыном Франклином. Оба были сильными личностями с собственными идеями, и оба стремились к полному контролю над компанией. Их противостояние достигло такого накала, что на общем собрании акционеров дело дошло до драки между отцом и сыном. Дональда удивляла такая борьба, потому что он, как мы знаем, всегда был очень близок со своим отцом. В итоге младший Джармен победил старшего, тем самым вытеснив его из бизнеса. Именно с Франклином Дональд в 1975 году начал вести переговоры по поводу покупки «Бонвит Теллер». Это был выход на большую арену, но Дональд чувствовал, что пока еще не может похвастаться серьезными достижениями. В это же время, напомним, параллельно продолжалась борьба за «Гранд Хайатт» и за конгресс-центр — дела стабильно висели на мертвой точке. После переговоров с Франклином Дональд отправился в банк Chase Manhattan Bank, так как считал, что это именно то место, где он сможет получить 25 миллионов долларов, необходимых для покупки «Бонвит Теллер». Дональд рассказал представителю банка, что хочет выкупить здание «Бонвит Теллер» и право аренды земельного участка, на котором оно расположено (срок аренды истекал через 29 лет). На месте старого здания Трамп намеревался построить небоскреб. Дональду незамедлительно дали ответ, что ничего не получится, пока он не станет собственником земли, поскольку оставшегося на данный момент срока аренды не хватит, чтобы оправдать риски подобной сделки. Иными словами, банк отказывался дать деньги на покупку недвижимости, поскольку земля, на которой она находилась, через 29 лет, то есть после окончания срока аренды, могла бы перейти в собственность владельца земельного участка вместе со всем, что Дональд бы на нем построил. У Дональда сразу же возникла идея не строить небоскреб, а переделать с минимальными расходами существующее здание, тогда бы магазин остался на первом этаже, а остальные этажи были бы переделаны под офисные помещения. В таком случае прибыль была бы не велика, всего 125 тысяч долларов в год, но, если рассчитывать на быстрое погашение кредита, почти за 30 лет можно было бы получить неплохую прибыль. Банк, однако, такие доводы не убедили. Стратегия была изменена. Дональд продолжал гнуть свою линию в переговорах с банком — третьим предложением было купить не только здание с правом аренды земельного участка, но и сам участок. Тогда бы он смог построить на нем огромное здание, не рискуя лишиться его, когда окончится срок аренды земли. Банку данная перспектива развития событий нравилась, да и собственником земли являлась компания Equitable Life Assurance Society, с которой у Дональда были хорошие отношения. Именно эта организация согласилась вложить крупные средства в строительство отеля «Гранд Хайатт». Там, на стройке, дела шли прекрасно, и все были безмерно довольны этой сделкой. Следующим шагом была встреча с главой Equitable Life Assurance Society Джорджем Пикоком. Она состоялась в сентябре 1978 года, спустя месяц после того, как Дональд получил ответ от банка. Дональд рассказал Джорджу, что намерен купить «Бонвит», который стоит на земле, арендованной у его компании, и готов предложить ему очень выгодное для всех сотрудничество. Джордж в целом был готов к сделке, единственное, в чем он несколько сомневался, так это в том, удастся ли получить все зональные разрешения, необходимые для строительства небоскреба. В то же время на примере перестройки «Коммодора» он уже имел возможность убедиться, что у Дональда и это получится. В итоге Дональд смог договориться с двумя компаниями — «Бонвит» и Equitable, оставалась еще третья компания Tiffany. Кроме того, нужно было получить разрешение на зональное пространство вокруг будущего небоскреба. Владельцем компании Tiffany был Уолтер Ховинг, он прославился не только легендарным мастерством в сфере розничной торговли, но и своим переменчивым, сложным, строптивым характером. Дональд восхищался Ховингом: за что тот ни брался, все приносило огромный доход. Какими бы магазинами он ни управлял, все становились самыми лучшими: и «Лорд и Тейлор», и «Бонвит», и «Тиффани». При встрече с ним Дональд решил придерживаться своей обычной тактики — прямоты. К этому времени архитектор Дер Скатт уже сделал масштабный макет здания, которое Дональд задумал построить на Пятой авеню, а также альтернативный макет на случай, если не выйдет получить права на использование воздушного пространства над «Тиффани». Дональд начал с тщательно подготовленного делового предложения: «Я хотел бы купить права на использование воздушного пространства над магазином “Тиффани”, что позволит мне построить вот это прекрасное здание, которое вам обязательно понравится. Если вы продадите мне эти права, “Тиффани” навеки сохранит выгодность своего теперешнего отличного положения: никто и никогда не сможет построить рядом с этим зданием ничего такого, что могло бы заслонить его и сделать менее заметным». Дональд и Ивана Трамп Далее он указал Ховингу еще одну причину, по которой тому выгодно продать эти права, а именно необходимость соблюдения технических требований градостроительного законодательства Нью-Йорка об обозначении границ земельного участка. В случае, если Ховинг откажется, придется окаймить небоскреб рядом мелких забранных решеткой окошек, что на высоте пятидесяти с лишком этажей над зданием «Тиффани» будет выглядеть просто ужасно. А если согласится, не придется соблюдать это правило и Дональд получит возможность облицевать здание панорамными зеркальными панелями, в которых будет отражаться здание «Тиффани». Демонстрируя Ховингу оба макета — красивого, величественного здания будущего «Трамп Тауэр» и сделанного специально для устрашения Ховинга варианта здания с зарешеченными окошками, Дональд сказал: «Предлагаю вам пять миллионов долларов за то, чтобы навсегда сохранить “Тиффани”. А взамен вы продадите мне нечто нематериальное — права на воздушное пространство над вашим зданием, которые вы все равно никогда не будете использовать». Ховинг вот уже почти четверть века руководил магазином «Тиффани», именно он превратил его в процветающий престижный бизнес. Не было секретом, что он очень гордится своим детищем, поэтому Дональд намеренно апеллировал к его личной профессиональной гордости. Это сработало: Ховинг одобрил предложение. «Послушайте, молодой человек, — сказал он. — Я согласен заключить сделку на предложенных вами условиях. Очень надеюсь, что вы хорошо сделаете свое дело, и я смогу гордиться результатом. Однако у нас есть одна небольшая проблема. Мы с женой собираемся на месяц уехать, и до отъезда у меня не будет времени заниматься всем этим, так что ждите, пока я вернусь». Дональд занервничал: «Ну-у-у, мистер Ховинг, это не маленькая, а очень большая проблема! Ведь именно на этом строятся все мои расчеты: только имея права на воздушное пространство над “Тиффани”, я смогу оформить зональное разрешение на то здание, которое задумал возвести. А вдруг потом, когда я уже решу проблему зонирования и буду делать архитектурный проект, вы по каким-либо причинам измените свое решение? Тогда вся моя работа пойдет насмарку». Уолтер Ховинг удивленно переспросил: «Вы, юноша, может быть, чего-нибудь недопоняли? Я дал свое согласие на сделку. Мы скрепили ее рукопожатием. Чего же еще вы хотите?» Дональд впервые столкнулся с человеком, для которого устная договоренность имела такую же ценность, как и заключенный контракт, — простое рукопожатие привело его в некое недоумение. Но таким был Ховинг — благородным джентльменом, всегда держащим свое слово. По не совсем благоприятному стечению обстоятельств компания Philip Morris смогла приобрести права на воздушное пространство над вокзалом «Гранд Сентрал» еще до возвращения Ховинга и заплатила за него гораздо больше, чем Дональд предложил Уолтеру. Затем, в том же месяце, последовало еще несколько аналогичных сделок, причем по запредельно высоким ценам. Оно и понятно: рынок недвижимости Нью-Йорка восстанавливался после кризиса и цены росли, причем весьма быстрыми темпами. Дональд встретился с Ховингом через несколько дней после его возвращения, чтобы обсудить некоторые детали договора. Действительно, двое управляющих Ховинга стали пытаться отговорить его от выполнения обговоренных условий, указывая на новую конъюнктуру рынка. Это сильно расстроило Дональда, но Ховинга это огорчило еще больше, даже рассердило. «Джентльмены, — отчеканил он, — месяц назад мы с этим молодым человеком скрепили нашу договоренность рукопожатием. Я дал слово. Когда я даю слово, это значит, что сделка заключена, хороша она или плоха. Я всегда верен своему обещанию и надеюсь, что мне не придется снова объяснять вам это». На этом инцидент был исчерпан. Позже оказалось, что Ховинг проявил еще больше порядочности. В тот же период он вел переговоры о продаже «Тиффани» корпорации Avon, причем это была куда более крупная сделка. Они предложили настолько огромную сумму, что Ховинг сразу принял их предложение. Вместе с тем одним из выдвинутых Avon условий был отказ от продажи прав на воздушное пространство над «Тиффани» Трампу. Но Ховинг был тверд как скала. Представителям Avon было сказано, что, если у них возникли проблемы с этими правами, они и вовсе не должны покупать «Тиффани». В ответ Avon быстро отказалась от своего требования, и сделка состоялась. Сделка с Дональдом шла своим чередом. Уолтер Ховинг был абсолютно порядочным, благородным человеком. Возможно, именно это помогло ему стать великолепным мастером розничной торговли и именно поэтому после него «Тиффани» уже никогда не был тем элегантным магазином, каким был при Ховинге. В своем магазине Ховинг проводил политику особого благоприятствования важным клиентам. Любой из них мог прийти, выбрать понравившуюся вещь, расписаться и забрать ее. А потом ему присылали счет. Это было очень просто, удобно, элегантно. Но как только «Тиффани» перешел во владение корпорации Avon, ее многочисленные счетоводы тут же ввели новую политику. Они выпустили маленькие голубенькие пластиковые кредитные карточки «Тиффани», что, в принципе, было не так уж глупо. Но потом вдруг оказалось, что самые важные клиенты магазина тоже должны их использовать, как простые покупатели! Это уже было не просто глупо — самоубийственно! Лучшие клиенты всегда должны чувствовать свое исключительное положение. Поэтому очень скоро Ховинг, который поначалу согласился остаться в «Тиффани» в качестве внештатного консультанта, почувствовал, что с него достаточно, и навсегда покинул компанию. Это еще больше ухудшило ситуацию. Пока Ховинг управлял магазином, возле него никогда не было всяких лоточников и уличных продавцов дешевой бижутерии и поддельных часов, которые мешают прохожим, создают суету и портят своим видом Пятую авеню. Если Уолтер Ховинг замечал очередного торговца, пытавшегося разместиться около магазина, он немедленно вызывал охрану, чтобы выдворить его, и всегда при этом громко возмущался: «Да как вы могли допустить такое?» Через минуту около магазина уже не было этой нежелательной публики. Но, как только Ховинг ушел, на улице вдоль фасада магазина немедленно разместились с десяток лоточников и ларечников, да так там и остались. Дональд извлек урок из примера Уолтера Ховинга. Как только «Трамп Тауэр» была построена, он сразу же нанял солидную охрану, которая неизменно следила за тем, чтобы улица перед фасадом здания всегда была свободной и чтобы никакие уличные торговцы не нарушали ее вид. Право на воздушное пространство над «Тиффани» не являлось последним разрешением, которое было нужно получить. Предстояло заполучить еще один небольшой кусочек земли, который арендовал «Бонвит», — прямо рядом с «Тиффани», вдоль 57-й улицы. Он был маленьким, всего 4 тыс. кв. футов, но имел огромное значение для задуманного проекта. Дело в том, что, по градостроительному законодательству, за каждым строением должно быть не менее 30 футов свободного пространства, чтобы обеспечить освещенность и свободную циркуляцию воздуха, а также для того, чтобы ничто не загораживало окон здания. Причем, по законодательству, площадь расположенного на участке здания зависит от площади участка. Иными словами, без этого небольшого куска земли пришлось бы строить не такое большое здание, как рассчитывал Дональд, что испортило бы всю идею проекта. Этот участочек принадлежал человеку по имени Леонард Кенделл. При покупке права аренды участка под застройку к Дональду переходил контроль и над этими кусочком, но, опять же, продолжительность срока аренды была менее 29 лет. А кроме того, в договоре аренды содержались положения, которые делали невозможным любое изменение предписанного зонированием целевого характера застройки. По счастью, Леонард Кенделл был таким же порядочным и честным человеком, как Уолтер Ховинг. Он начинал свою деятельность в сфере недвижимости, скупая в 1930–1940-е гг. жилые дома в Бронксе. Но, в отличие от других мелких землевладельцев, он решил избавиться от них, когда власти начали вводить регулирование арендной платы. Он распродал весь этот жилой фонд и направил свои усилия на покупку земельных участков под зданиями на правах аренды. По мере развития рынка цены росли, Кенделл превратился в очень состоятельного человека и при этом не имел головной боли, связанной с управлением самими домами, стоявшими на его земле. Жизнь подтвердила его прозорливость насчет последствий регулирования арендной платы: многие владельцы недвижимости в Бронксе вскоре окончательно разорились.